诸葛数据:3月北京楼市回暖迹象显现 但未全面回

中国消费者报·中国消费网讯 3月全国主要地级市土地市场整体供应量走低,土地成交环比有所增加,但与去年同期成交量水平相比仍不及预期。2019年3月新房市场,30个重点城市新建商品房成交面积1527.84万平方米,同比上涨20.4%,环比上涨93.9%,市场回温迹象明显。分城市等级来看,各等级城市销售面积同环比均有不同程度上涨,其中一线城市同比涨幅较为明显,上涨61.8%;二线城市和三四线城市小幅上涨,分别上涨5.2%、23.5%。2019年3月二手房市场,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米,环比上涨0.27%,在连续6个月下跌之后,节后市场逐渐恢复,部分城市需求释放,成交上涨,3月止跌回升,市场逐渐好转。

3月份北京供应面积45.09万平方米,成交面积8.06万平方米,值得注意的是,3月份北京无住宅用地成交。3月北京新建商品住宅总成交额213.65亿元,节后房地产市场逐渐回升带动新房成交金额大涨。北京新房供应面积为105.01万平方米,销售面积46.14万平方米,销供比为0.44,库存量持续增加。北京二手住宅成交量为16051套,3月份二手住宅成交量是自“317新政”调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个二手房住宅成交超过1.6万套的月份。北京平均租金83.92元/平方米/月。北京租金在1月份春节前夕降至年内最低水平,节后随着租赁小高峰的来临,2月份租金环比上涨。但短期上涨后快速恢复,进入3月,北京租金环比下降0.93,重回稳定。

居室租金方面,北京一居室租金均价超5000元/月,二居室最“实惠”。

全国市场分析

1.1 “两会”坚持住房的居住属性,落实房地产税

“两会”坚持住房的居住属性,加强房地产市场分类调控。

“两会”工作报告中提出:因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

2019年将落实制定房地产税。

3月8日,十三届全国人大二次会议继续在京召开。会上,全国人大常务委员会委员长说,“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等”立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。“两会”国务院总理报告中也提出,今年健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

国务院:不动产登记办理时间今年力争缩至10个工作日内。

国务院公布了《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》有关情况。国务院此次《通知》中还确定了新目标,即全国所有市县的一般登记、抵押登记办理时间要在今年年底力争压缩到10个工作日和5个工作日以内。到2020年年底前,登记时间力争再压缩到5个工作日以内。争取提前两年完成国务院提出的五年内登记时间压缩2/3,压缩到5个工作日以内的任务目标。

央行:53%城镇居民预期下季房价基本不变。

3月22日,中国人民银行发布了2019年第一季度城镇储户问卷调查报告,指出本季度收入感受指数为54.8%,比上季上升1.3个百分点。在物价方面, 25.8%的居民对下季房价预期“上涨”,52.7%的居民预期“基本不变”,10.5%的居民预期“下降”,11.0%的居民“看不准”。在被问及未来3个月准备增加支出的项目,选择购房者的比例为21.5%。

1.2.1 3月土地市场供需同比两弱,市场仍旧低迷

据诸葛找房数据中心监测:2019年3月,全国主要地级市供应规划建筑面积为12399.55万平方米,环比上月减少13.19%,同比去年大幅减少31.69%;全国主要地级市成交规划建筑面积为11116万平方米,环比上月增加11.29%,同比减少35.66%。3月全国主要地级市土地市场整体供应量走低,土地成交环比有所增加,但与去年同期成交量水平相比仍不及预期。

数据来源:中国土地市场网、各地国土局;整理:诸葛找房

1.2.2 3月一线城市土地成交额走低,二线城市同环比双双上涨

3月份,各等级城市土地成交额走势各异:一线城市土地成交额走低同环比双双下跌,环比下跌79.91%,同比下跌8.6%;二线城市土地成交额同环比双双上涨,环比上涨76.52%,同比上涨24.5%。三线城市环比上涨64.74%,同比下降45.3%,跌幅最大。

1.3.1 全国房地产开发投资同比增长11.6%超预期,新开工增速回落11.2%

从全国开发投资增速来看,2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。房地产开发投资仍处高位,高于市场预期。其中,住宅投资8711亿元,增长18%,增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。房屋新开工面积18814万平方米,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。受市场低迷影响,房企开工意愿不足,再加上春节因素影响,新开工面积同比增速明显回落。

从全国土地购置面积增速来看,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%。房企拿地意愿逐渐走弱,土地购置面积、土地成交价款增速由正转负,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。

1.3.2 预期转变,全国市场低迷,销售面积同比下降3.6%;房企到位资金累计增速持续走低

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,1-2月份,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,这是自2015年6月以来商品房销售面积累计同比首次出现下跌,2018年全年为增长1.3%。商品房销售额12803亿元,增长2.8%,增速回落9.4个百分点。其中,住宅销售额增长4.5%,办公楼销售额下降6.2%,商业营业用房销售额下降9.4%。往年火热的回乡置业热潮未再出现,导致市场低迷;再加上连续火热多年后,市场预期逐渐降温,多重因素叠加,1-2月销售面积增速由正转负。

从全国房地产开发到位资金情况来看:1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中,国内贷款4976亿元,下降0.5%;利用外资52亿元,增长3.3倍;自筹资金7279亿元,下降1.5%;定金及预收款7366亿元,增长5.6%;个人按揭贷款3458亿元,增长6.5%。

1.3.3 30个重点城市3月新建商品房成交面积同环比双双上涨,新房市场回温迹象明显

2019年3月,30个重点城市新建商品房成交面积1527.84万平方米,同比上涨20.4%,环比上涨93.9%。分城市等级来看,各等级城市销售面积同环比均有不同程度上涨,其中一线城市同比涨幅较为明显,上涨61.8%;二线城市和三四线城市小幅上涨,分别上涨5.2%、23.5%。

1.4.1 3月100城二手住宅挂牌均价止跌回升,上涨城市数量增加涨幅扩大

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2019年3月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为14890元/平方米,环比上涨0.27%,在连续6个月下跌之后,节后市场逐渐恢复,部分城市需求释放,成交上涨,3月止跌回升,市场逐渐好转。

从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市59个,比上月增多12个,平均涨幅1.72%,涨幅扩大明显;下跌城市41个,比上月减少10个,平均跌幅缩小至1.18%。2019年3月,受春节后部分积压需求逐步释放影响,市场连月下跌趋势被扭转,环比上涨城市增多,大于环比下跌城市数量,且下跌城市平均跌幅收窄,市场向好。

1.4.2 一线城市二手住宅挂牌均价继续下跌,中部地区价格上涨较多

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,一线城市挂牌均价继续下跌且跌幅扩大;二线、三四线城市均价均有不同程度的回升。一线城市均价环比下跌1.18%,跌幅扩大0.58个百分点;二线城市均价环比上涨0.16%,市场趋于稳定;三四线城市均价环比上涨0.86%,涨幅扩大明显。

而从区域环比情况来看,各区域挂牌均价均上涨,中部、西部地区城市涨幅最大,分别上涨0.38%、0.31%。东部地区环比上涨0.24%,东北地区环比上涨0.25%。

城市市场分析

2.1行业动态

北京市统计局:去年北京房地产开发投资同比增长3.4%。

3月20日,北京市统计局发布2018年国民经济和社会发展统计公报。其中房地产开发方面,2018年,北京市房地产开发投资比上年增长3.4%。其中,住宅投资增长17.4%;办公楼投资下降29.7%;商业营业用房投资下降12.6%。2018年末全市房屋施工面积12962.6万平方米,比上年末增长2.8%。其中,2018年新开工面积2321.1万平方米,下降6.2%。2018年全年房屋竣工面积1557.9万平方米,增长6.2%。

北京前两个月商品房销售70万平方米 同比增长25%。

3月15日,北京市统计局公布1-2月北京市房地产市场运行情况。1-2月累计,北京商品房销售面积为70万平方米,同比增长25%。前两个月,北京房地产开发企业房屋新开工面积为156.7万平方米,同比增长93.5%。1-2月,北京房地产开发企业到位资金为706.9亿元,同比下降16.5%。

2.2 土地市场解读

2.2.1 3月北京土地市场成交量低迷,底价成交

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交面积波动均较大。3月份北京供应面积45.09万平方米,环比下跌7.15%,同比上涨94.09%。3月份北京成交面积8.06万平方米,环比下跌93.13%,同比下跌65.32%,成交面积同环比双双下跌且处于2018年以来较低水平。值得注意的是,3月份北京无住宅用地成交。

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,3月北京土地成交面积大幅下跌带动成交金额大幅下跌,3月土地成交金额仅12.73亿元。3月北京土地市场均底价成交,溢价率为0,与2018年同期一样。

2.4.7 3月热点城区挂牌量均上涨,挂牌价稳定运行

2.5 租赁市场解读

2.5.1 3月北京平均租金83.92元/平方米/月,节后租金均价小幅上涨之后重回稳定

3月份北京平均租金83.92元/平方米/月。北京租金在1月份春节前夕降至年内最低水平,节后随着租赁小高峰的来临,2月份租金环比上涨。但短期上涨后快速恢复,进入3月,北京租金环比下降0.93,重回稳定。

居室租金方面,北京一居室租金均价超5000元/月,二居室最“实惠”。

2.5.2 城区城郊租金分化明显,西城区最高,昌平区领跑近郊

北京各城区租金差异显著,西城区以121.81元/平方米/月的租金价格高居首位,东城区其次,租金为117.06元/平方米/月。海淀、朝阳分列第三、四位,租金均过百且高于全市平均租金水平。各城区租金价格分布梯度较为明显。近郊方面,昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求,以61.01元/平方米/月的租金领跑郊区租金。

分居室租金方面,西城、东城、海淀、朝阳四个区域的一居室租金均价均超6000元/月。二居室普遍价格涨幅不是很大。

2.5.3 东城、西城、朝阳区包揽商圈租金TOP20,西城区大栅栏租金均价居首

商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳区全部包揽,其中租金均价前五的商圈中,西城区占了四个,东城区仅东四入围。

西城由金融街、复兴门、西单,东城由东四、交道口、北新桥等著名高端商圈带动高端租赁房源发展,朝阳由于有国贸、三里屯等高端住宅及商业区,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

责任编辑:任冬雪